Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR)Colombia fue el décimo país con más participación de compras de bienes raíces en Estados Unidos por parte de ciudadanos extranjeros en el 2021. Para hacer este tipo de negocios, es muy importante tener en cuenta distintos aspectos jurídicos, para que el activo no se vuelva un dolor de cabeza.
Con el cambio politico y la situacion actual del pais, cada vez mas colombianos invierten o quieren invertir en Estados Unidos, pero no tienen en cuenta ciertos aspectos jurídicos a la hora de comprar y si llegará a fallar.
Para Isbely Glazer de US Prime Realty LLC, un ciudadano colombiano puede comprar una propiedad en Estados Unidos, pero debe tener en cuenta estos temas jurídicos antes de comprar un inmueble en cualquier estado de los EEUU, además de abrir una compañía o hacer el registro de una corporación en los Estados Unidos, ya que no se recomienda comprar un bien raíz a título personal, pues esto genera un sobre costo del impuesto del 15% adicional a los impuestos cotidianos y demás costos de venta, por eso lo más recomendable es comprar a nombre de una compañía, en dado caso que los inversionistas tengan demasiado afán puede comprarlo de forma personal, solo para no perder la oportunidad de comprar la propiedad, pero es conveniente inmediatamente después de hacer el cierre del negocio , abrir dicha compañía y traspasar de la persona a ésta, esto es una opción de emergencia porque definitivamente lo más apropiado es hacer la sociedad primero.
Además, para Glazer real estate bróker de US Prime Realty LLC, otro tema a poner en consideración antes de la compra de un inmueble en Estado Unidos es el valor y los tipos de tributos que se deben pagar. Así como el tema sucesorial también genera tributos. Específicamente, el Estado de Florida se puede quedar con hasta el 30% de una propiedad si no se hacen planes con anterioridad, cuando una persona muere y es muy importante hacer una sociedad o corporación americana y no como persona natural.
De esta forma, los ciudadanos extranjeros pueden comprar legalmente propiedades residenciales en los Estados Unidos, o están casados/as con ciudadanos americanos que poseen bienes en EE. UU. Y la pregunta constante es: ¿Qué se debe hacer en caso de que el colombiano/ao el ciudadano/a americano casado con colombianos fallece?
Según el abogado colombiano experto en derechos sucesiones en Colombia y Estados Unidos, Cristhian Mancera Mejía se deben seguir las siguientes recomendaciones si se tiene un bien en el exterior y no es ciudadano americano o residente permanente:
1. Asegúrese de tener una visa americana vigente en caso de que su familiar fallezca y usted se vea obligado a emigrar para adelantar los trámites de sucesión.
2. Asegúrese de que su propiedad este al día en impuestos.
3. Tener un abogado de confianza en Colombia o EE. UU. que conozca la ley de sucesiones en ambos países y lo pueda guiar de forma efectiva.
Recordar que en EE. UU. todo se paga en dólares, un abogado en Estados Unidos le saldrá muy costoso si no está debidamente preparado para enfrentar un fallecimiento de un familiar con bienes raíces en el exterior.
Aquí se muestra la situación en dos estados Florida y California:
Para el caso de la Florida, se debe tener preparado un plan patrimonial adecuado. La estructuración adecuada del patrimonio ayuda a agilizar el proceso de legalización y los costos e impuestos asociados cuando el patrimonio pasa a la legalización o lo que se llama en inglés “Probate”. Es importante saber que ese plan patrimonial que debe incluir un testamento, que permita saber cómo se repartirán los bienes constituidos en el estado de la Florida cuando la persona fallezca o ese familiar que posea los bienes lo haga. Eso ahorra tiempo y gastos de sucesión.
Si tiene activo en la Florida, es importante asegurarse de tener un plan patrimonial redactado. Es posible que un plan patrimonial redactado en otro país no califique según la ley de Florida. Para asegurarse de que el plan patrimonial esté completo, es importante consultar a un abogado experto en sucesiones en la ley americana de sucesiones y que conozca las legislaciones en cada estado, ya que estas cambian según la jurisdicción.
Un ejemplo es California, donde los ciudadanos extranjeros pueden poseer propiedades, según el Código Civil de California 671 establece: “Cualquier persona, sea ciudadano o extranjero, puede tomar, poseer y disponer de bienes, muebles o inmuebles, dentro de este Estado.”
Sin embargo, cuando un difunto que no es ciudadano estadounidense no está domiciliado en California, un tribunal de California no tiene jurisdicción para designar a un representante, a menos que el difunto tenga propiedades en California (Código Testamentario de California 8005. En otras palabrassi la propiedad está ubicada en California, los tribunales de California tienen jurisdicción exclusiva sobre esa propiedad.
La posesión de propiedades en California por parte de ciudadanos no estadounidenses es común y por lo general, el domicilio de una persona es una cuestión de umbral para determinar la jurisdicción a efectos de la administración de sucesiones. Si un ciudadano no estadounidense fallecido residía permanentemente en California en la fecha de la muerte y poseía bienes inmuebles en California, ésta tiene jurisdicción para decidir la distribución testada (con testamento) e intestada (sin testamento) de los bienes del difunto, incluidos los bienes inmuebles. Todo Estado posee jurisdicción y soberanía exclusivas sobre las personas y los bienes dentro de su territorio.
Si un difunto no es ciudadano de los EE. UU. y no tiene domicilio en California, California todavía tiene jurisdicción sobre la propiedad dentro de sus fronteras. Sin embargo, si el difunto poseía bienes, inmuebles o muebles, en su país de domicilio, puede ser necesario un procedimiento primario para distribuir esos bienes a los herederos apropiados, generalmente de conformidad con las leyes del domicilio del difunto. Sin embargo, un estado dentro de cuyas fronteras se encuentran expuestos los activos retiene el poder de someterlos a legalización para asegurar la correcta aprobación del título y proteger a los acreedores locales. Por lo tanto, es posible que se requiera una “administración secundaria”, que es una sucesión secundaria, si el difunto también dejó bienes en un estado o país que no sea su domicilio.
En el estado de California, la administracion auxiliar se define como “procedimientos en este estado para la administración del patrimonio de un difunto no domiciliario”. (Código Testamentario de California §12501). Un “fallecido no domiciliario” se define de manera poco útil como una persona que muere “domiciliada en un estado hermano o nación extranjera”. Por lo general, los procedimientos para administrar un patrimonio secundario en California son los mismos que para administrar un patrimonio primario en California.
En éste estado, el testamento de un difunto no domiciliario, admitido a sucesión de acuerdo con las leyes de una nación extranjera tiene la misma fuerza y efecto que el testamento de una persona que fallece mientras está domiciliada en California, si la admisión del testamento en el extranjero nación se basa en la conclusión de que el difunto estaba domiciliado en esa jurisdicción en el momento de la muerte y si se notificó a todas las partes interesadas y se les dio la oportunidad de impugnar el procedimiento.
Y si el testamento de un difunto no domiciliario, aún no ha sido admitido o probado en una jurisdicción extranjera, puede ser admitido en California como un testamento original y el procedimiento es el mismo que para una petición original, para validar un testamento de California, pero la petición se titularía “administración auxiliar”.
Un tribunal de California determina si utilizará la ley de su propia jurisdicción o de otro país para regir la distribución y administración de bienes inmuebles en California. Esto puede ocurrir si el testamento especifica la ley de un país extranjero para regir. Por lo tanto, surge la cuestión de si la referencia a la ley de otro país es una referencia a la ley interna de ese país, o si se incluyen sus normas de conflicto de leyes. Si ambos, esto puede resultar en una referencia a California o, de hecho, una referencia a un tercer país. Toda el área de conflicto de leyes es inmensamente complicada y cada caso debe ser considerado en sus propios hechos y méritos.
En síntesis, es clave no solo en los estados mencionado como la florida y california, si no en los demás estados de Estados Unidos tener todos los documentos al día, un plan patrimonial cierto para seguir una vez a persona fallezca, y que, si se está en Colombia, tenga la visa vigente para poder viajar y adelantar el proceso ante una corte de sucesión.
no solo es comprar una propiedad en el exterior, si no estar bien preparado para lo no previsible y evitar complicaciones que puedan llevar a una familia perderlo todo solo por no estar bien preparado e informado.