No es el mejor momento para tener una hipoteca variable. El Euribor, que es el índice que se usa para calcular su interés, está disparado: en septiembre superó el 2% y la previsión es que acabe el año alrededor del 3% y que siga al alza en 2023. Por lo tanto, los que tendrán un producto de esta clase tendrán que afrontar unas cuotas mucho más caras en cuanto se revise su tipo de interés.
Existe, sin embargo, una manera de minimizar ese encarecimiento: cambiar la hipoteca de banco para refinanciarla. Según el comparador bancario HelpMyCash.com, esta operación permite pasar de un interés variable a uno fijo (para protegerse de las subidas del euríbor) o reducir el diferencial del préstamo (para que la cuota se encarezca menos). Ahora bien, si se quieren conseguir unas buenas condiciones, es importante seguir unos pasos determinados.
Usuarios de banca mirando un cartel de ofertas hipotecarias
Paso 1
Habla con varios bancos
Para empezar, el hipotecado debe contactar con tantos bancos como sea posible para conocer las condiciones que le ofrecen a priori. Aparte de la entidad, se le dará la opción de subrogar su hipoteca (trasladarla a otro banco) o de contratar un préstamo hipotecario nuevo para cancelar el que tiene vigente. Esta segunda opción es algo más cara, porque hay que pagar los gastos asociados a esa cancelación, pero puede salir más a cuenta si se consigue un interés más bajo.
banco abierto, por ejemplo, es uno de los bancos con los que se puede contratar una hipoteca nueva, con un interés fijo o un diferencial más bajo, para liquidar la que se tiene firmada. Esta entidad ofrece un tipo fijo desde el 2,29% o uno variable desde euríbor más 0,70% (ambos por debajo de la media del mercado), que pueden conseguirse a cambio de domiciliar los ingresos, suscribir los seguros de hogar y vida con el banco y contratar los suministros de luz y gas con Repsol.
Paso 2
Presenta la solicitud
Tras este primer análisis del mercado, el cliente tiene que solicitar formalmente una oferta a los bancos que le parezcan más interesantes. Para ello, debe presentar la documentación que acredite su solvencia (copias de las últimas nóminas, del contrato de trabajo, etc.), una copia de su escritura hipotecaria y de la de compraventa, la nota simple de la vivienda y cualquier otro documento que le pida cada entidad.
Asimismo, tiene que tasar la vivienda hipotecada con una agencia homologada por el Banco de España, que es un trámite que cuesta unos 300 euros de media. Según HelpMyCash, esto es necesario para que las entidades conozcan el valor actual del inmueble y analicen si están dispuestas a asumir la hipoteca que el cliente pretende refinanciar. El informe de tasación tiene una validez de hasta seis meses y se puede presentar copias del mismo a todos los bancos a los que se pida oferta.
Paso 3
Elige la propuesta más atractiva
Los bancos suelen tardar unas dos semanas en analizar toda la información y aprobar (o no) la solicitud del cliente. Si el estudio es favorable, continúen una oferta personalizada al hipotecado, que debe tener una validez mínima de 15 días si se trata de una subrogación o de diez días si se ha solicitado una nueva hipoteca (el plazo puede ser superior en ambos casos si lo acuerdan las partes).
En este punto, el cliente tiene que hacer números para valorar cuál de las ofertas presentadas por las distintas entidades es la más atractiva. Es importante fijarse en lo que se pagará en intereses con las nuevas condiciones, pero también en los otros gastos que se incluirán en cada propuesta (en comisiones, en productos asociados, etc.) y en el coste que conllevará la operación, que deben aparecer Desglosados en la documentación entregada por cada banco.
Paso 4
Pide una contraoferta a tu banco
Una vez identificado la mejor oferta, el hipotecado ya podría cambiar su préstamo al banco de su elección. Ahora bien, según HelpMyCash, siempre es aconsejable presentar esa propuesta a la entidad con la que se realizó el crédito, pues existe la posibilidad de que esta mejore o iguale las condiciones para no perder a su cliente.
Si el banco con el que se tiene la hipoteca quiere competir con otras entidades, realice una oferta de novación. La novación, principalmente, es una operación que consiste en modificar las condiciones de un préstamo hipotecario (como pasarlo al tipo fijo o reducirle el diferencial) mediante un acuerdo entre el cliente y el banco. El hipotecado puede tratar de alcanzar ese pacto antes de contactar con otras entidades, pero tendrá muchas más opciones de conseguirlo si presiona a su banco con propuestas externas.
Paso 5
Quédate con la mejor entidad
Finalmente, si se presenta esa contraoferta, el cliente tendrá que compararla con la mejor propuesta de las otras entidades y valorar cuál es mejor. En caso de que prefiera quedarse con su banco, se formalizará la novación ante notario y habrá que pagar la comisión de novación que se indique en la escritura del préstamo, que suele ser de entre el 0% y el 1% sobre el pendiente de importación. Ahora bien, si se usa esta operación para pasarse del tipo variable al fijo, el coste de esa comisión no puede superar el 0,15% por ley (0% si la hipoteca se abrió hace más de tres años).
En cambio, si no se recibe una contraoferta o el hipotecado prefiere irse a otro banco, tendrá que formalizar la subrogación o la contratación de una nueva hipoteca. En el primer caso, deberá pagar la comisión por subrogación que apareció en su escritura, cuyo costo puede ser de entre el 0% y el 1% sobre la importación pendiente. Como ocurre con la novación, si se subroga el préstamo solo para pasarlo del tipo variable al fijo, el precio de la comisión no puede ser de más del 0,15% (0% si la hipoteca se modifica hace más de tres años).
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En caso de que se contrate una hipoteca nueva, el cliente tendrá que pagar su posible comisión de apertura, aunque es un coste que la mayoría de los bancos ya no aplican. Asimismo, deberá hacer frente a los gastos asociados a la liquidación de su préstamo actual: la comisión por amortización anticipada (entre el 0% y el 1% sobre el importe pendiente, según lo que indique su escritura), y la cancelación registral, cuya precio medio es de unos 1.000 euros.