Como dice el dicho, la paciencia es una virtud. Bien lo saben los bancos españoles, que han tenido que esperar varios meses para recoger los frutos de su nueva estrategia hipotecaria: incentivar la contratación de hipotecas variables, con las que ganan más dinero gracias a la mayor subida que ha experimentado el euríbor en toda su historia (del -0,502% al 3,018% entre diciembre de 2021 y el mismo mes de 2022).
Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, en octubre de 2022 se inscribieron un total de 41.022 hipotecas para la compra de vivienda. Y de ellas, el 33,2% tenía una variable de interés. Parece un porcentaje reducido, pero es sensiblemente superior al de los meses anteriores: 31,8% en septiembre, 28,1% en agosto o 24,6% en julio. Se aprecia, además, un cierto ascenso en el peso de esta modalidad.
Publicidad de hipotecas en la puerta de una entidad bancaria
Pero ¿qué han hecho los bancos para conseguir que se contraten cada vez más hipotecas a tipo variable y menos con un interés fijo? Según el comparador financiero HelpMyCash.com, su estrategia ha consistido en reducir los diferenciales de las primeraspara hacerlas más atractivas a los ojos del cliente, y encarecer el precio de las segundas para convertirlas en una opción menos competitiva.
Diferenciales mas bajos
Según los analistas de este comparador, la reducción de los diferenciales de las hipotecas variables perseguía dos objetivos. Por un lado, compensar la subida del euríbor para que los intereses variables no se dispararan. Y por el otro, mejorar estas ofertas para que los clientes las vean más atractivas. Cabe recordar que el diferencial es el porcentaje que se suma al índice de referencia (suele ser el euríbor) para calcular el interés variable de un préstamo hipotecario.
Un estudio de mercado elaborado por HelpMyCash revela que el diferencial medio de las hipotecas variables era de en torno al 1% en febrero de 2022, cuando el euríbor empezó a subir. Casi un año más tarde, el diferencial medio se sitúa ahora alrededor del 0,75%. Hay que tener en cuenta, eso sí, que el interés de estos préstamos ha subido pese a estas rebajas, porque el euríbor cotizaba en negativo a principios del año pasado y su valor actual supera el 3%.
Aumento del Euribor, sube la cueota de la hipoteca con interés variable
La Hipoteca Variable de BBVA, por ejemplo, es una de las que más se ha abaratado en los últimos meses, si no se tiene en cuenta la subida del euríbor. Su interés en febrero de 2022 era de euríbor más 0,99% (1,99% fijo el primer año), mientras que su tipo actual es de euríbor más 0,60% (1,49% fijo el primer año). Tanto antes como ahora, el banco sube su interés en un punto porcentual si el cliente no domicilia la nómina ni contrata sus seguros de hogar y vida.
Tipos fijos más altos
Desde febrero del año pasado, además, la banca española ha empeorado las condiciones de sus hipotecas fijas para destacar sus préstamos hipotecarios a tipo variable. Según HelpMyCash, el interés medio de los primeros productos ha pasado del 1,50% al 3,50% desde principios de 2022 hasta nuestros días, lo que supone un encarecimiento más que significativo.
Los clientes que quieren huir de los vaivenes del euríbor, por lo tanto, lo tienen más difícil para conseguir un préstamo hipotecario con unas buenas condiciones. Todavía existen ofertas atractivas como la Hipoteca fija imaginBank de imagincuyo tipo es desde el 2,70% a cambio de domiciliar la nómina, pero es más probable que tiendan a empeorar con el paso de los meses.
El tipo variable irá ganando peso
La banca inició estas maniobras en febrero del año pasado, pero no consiguió dar resultado hasta varios meses después. Según el Instituto Nacional de Estadística, el porcentaje de hipotecas variables inscritas respecto al total se mantuvo por debajo del 30% entre enero y agosto de 2022. En septiembre, sin embargo, superó ese valor (31,8%) y se mantuvo al alza en octubre (33,2%).
De cara a los próximos meses, se espera que el tipo variable vaya ganando peso. Según HelpMyCash, es muy probable que la banca mantenga su estrategia, es decir, que siga subiendo sus tipos fijos y rebajando los diferenciales de sus hipotecas variables. En consecuencia, cada vez más clientes se verán forzados a ligarse al euríbor para no tener que asumir un tipo de interés fijo desproporcionadamente alto.
Es probable, también, que las hipotecas mixtas ganan peso. Esta modalidad alternativa puede ser una opción en el actual contexto, porque buena permite pagar unas cuotas estables durante los primeros cinco a 15 años (depende del banco) con un tipo fijo más bajo que el de las actuales hipotecas fijas. Ahora bien, al terminar ese primer período, el interés pasa a ser variable, por lo que es recomendable adelantar la deuda para acortar el tiempo durante el que se exhibirá al euríbor.
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