Consulta a los lectores: “Me dirijo a usted para solicitar su asesoría en cuanto a si es necesario solicitar alguna autorización a la curaduría para un cambio de balcones que vamos a realizar en el edificio que administra. Actualmente son prefabricados de concreto, en muy mal estado, poniendo en riesgo, por caída de escombros, a las personas que transitan por el primer piso.
“Ya en asamblea extraordinaria se cumplió por la mayoría cambiarlos por balcones de vidrio y tubos en acero inoxidable, más modernos. Debemos de realizar demolición, solo del balcón prefabricado, ya que la base será la misma para el balcón de vidrio”.
Respuesta
Aunque inicialmente por tratarse de estructuras livianas se podría afirmar que no requiere de una licencia de construcción de una de las curadurías urbanas, los balcones hacen parte y son dependencias de unidades cuyo uso es el de habitación para seres humanos y sí es necesario cumplir con este requisito.
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Según los expertos como el ingeniero de estructuras José Joaquín Álvarez, a partir de su construcción, los balcones deben cumplir con lo dispuesto por la Ley 400 de 1997la Norma Sismo Resistente SNR-10 y otras concordantes, lo que ha tenido que ser presentado a la Curaduría Urbana para la expedición de la licencia de construcción del edificio.
Por tanto, Cualquier reforma o cambio de materiales debe tener un diseño especial de un ingeniero de estructuras y la construcción debe ser acompañada por un supervisor técnico. ya que actualmente las exigencias de la norma son mayores.
add que los balcones se predisponen en puntos de reunión para fiestas, se colocan materas pesadas, se usan para hacer asados, mirar eventos, entre otros y, por tanto, todas las precauciones que se observan son pocas. Recomienda que el diseño de barandas y pasamanos cumpla con condiciones técnicas especiales.
agregue que son muchos los casos en que, por no haber observado las normas, se han producido accidentes y fallecimiento de personas residentes o visitantes desde habitaciones de alturas considerables, generándose además responsabilidad para los administradores y la persona jurídica de la propiedad horizontal.
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Finalmente se debe tener en cuenta que los balcones que desde la época de aislamiento por la pandemia cobraron gran importancia por sus valores ambientales, tienen mucha relacion con la seguridad de las personas que los utilizan y hasta con las mascotas. Recomendando consultar la Circular No. 2021EE0090167 del 5 de agosto de 2021 de Minvivienda que hace precisiones sobre las instalaciones de estructuras livianas.
Construccion en zona comun
pregunta
“Mediante la presente remito la siguiente consulta respecto a la construcción en bien común de un conjunto residencial. 1. Los propietarios originales realizaron construcciones sobre bienes de uso común exclusivos. Zonas de apartamentos del primer piso que no tienen conexión con la zona común general, parte de atrás sin acceso al frente. 2. Vendieron los apartamentos a segundos y terceros propietarios y por las obras con precios más altos que el valor del apto general, además del alquiler. 3. Al no haber claridad sobre el asunto, en una asamblea se avaló el uso exclusivo y la tenencia de los propietarios del primer piso de esa zona. 4. La administración actual señala que en ese sector están unas cajas hidráulicas y que se debe romper para el respectivo mantenimiento, pero no hay planos originales para visualizar si existen realmente y/o en dónde se ubican.5. En asamblea extraordinaria se va a decidir si se explora el sector y si los propietarios del primer piso o todos en general deben pagar el mantenimiento “respectivo”.
Respuesta
El caso debe ser evaluado con elementos mayores, especialmente con un estudio técnico. Independientemente de que esta zona sea de uso exclusivo o no, o de su ubicación en el interior o hacia el exterior, las obras relacionadas con las cajas hidráulicas y los gastos que se ocasionen por la exploración bajo la superficie de esta área común, para determinar donde se ubican bienes o instalaciones comunes, así como las reparaciones u obras que se requieren, se debe asumir con cargo al presupuesto general, es decir se pagarán por todos los propietarios.
Diferente es la situación relacionada con la construcción en la zona común de uso exclusivo, que debe ser analizada y manejada por separado.
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Consultas
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