La vida de una hipoteca no se acaba cuando se salda la deuda. Aunque se liquide el préstamo, ya sea por el pago de la última cuota o por la venta de la vivienda hipotecada, la hipoteca aún consta como carga sobre el inmueble en el Registro de la Propiedad. Si el antiguo hipotecado quiere eliminarla (un paso necesario para poder transmitir la casa o el piso libre de cargas), debe llevar a cabo un trámite conocido como cancelación o levantamiento de registro.
En muchas ocasiones, este trámite se encarga al banco con el que se tenía la hipoteca o el que financia la compra al nuevo propietario. Se trata de la opción más cómoda, porque no hay que hacer nada más que pagar lo que pide la entidad y esperar a que se complete la gestión. Sin embargo, también es la alternativa más cara: según el comparador financiero HelpMyCash.com, sale más a cuenta que el cliente cancela su hipoteca a través de una gestoría independiente o por su propia cuenta.
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Entre 1.000 y 2.000 euros para pagar los gastos de cancelación
Una investigación llevada a cabo por los analistas de este comparador revela que las gestorías que trabajan para los bancos piden, de media, entre 1.000 y 2.000 euros para cancelar registralmente una hipoteca. Dentro de ese precio se incluyen los honorarios de la agencia, los del notario que elabora la escritura de cancelación y los del registrador que elimina la carga inscrita sobre la vivienda.
Contratar a una gestoría independiente para cancelar la hipoteca es más barato e igual de cómodo
Contratar a una gestoría independiente, a cambio, sale más barato: su presupuesto suele oscilar entre los 600 y los 800 euros de media. Y en caso de que el cliente prefiera encargarse personalmente del trámite, tendrá que pagar unos 400 euros de medios por los honorarios del registrador y del notario (se ahorrará los de la gestoría). Estafa el simulador de gastos de cancelacion hipotecaria de HelpMyCash se puede calcular cuánto puede ahorrarse una persona en su caso particular.
Como se puede comprobar, dejar la gestión en manos del banco es un mal negocio. Contratar a una gestoría independiente es más barato e igual de cómodo, mientras que encargarse personalmente de la cancelación sale más a cuenta, aunque el proceso es más farragoso: hay que encargar la escritura al notario, presentar el modelo 600 del impuesto sobre actos jurídicos documentados ante Hacienda (una operación exenta de pago) y acudir al Registro de la Propiedad para que se elimine la carga hipotecaria sobre la vivienda.
Un servicio opcio
El cliente tiene derecho a elegir cómo se cancela su hipoteca
Pero ¿el cliente tiene derecho a elegir de qué manera se tramitará la cancelación de su hipoteca? La respuesta es que si. La Memoria de Reclamaciones 2021 del Banco de España lo deja meridianamente cierto: “Hay que recordar que los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, obtenido la certificación de haber pagado la deuda. Por tanto, las entidades financieras únicamente prestan este servicio si lo solicita su cliente”.
El Colegio Oficial de Gestores Administrativos de Madrid, consultado por los analistas de HelpMyCash, confirma la postura del supervisor bancario: “Usted mismo puede decidir quién hace la gestión de la cancelación. No está escrito en ningún sitio que tenga la obligación de hacerlo con el banco, ni este le puede obligar”.
vivienda hipotecada
Qué hacer si el banco pone pegas
No obstante, desde HelpMyCash aseguran que muchos bancos sí exigen llevar a cabo este trámite a través de sus gestorías. Es una situación habitual cuando se vende una vivienda hipotecada: la entidad que financia al comprador pide encargarse de la gestión para asegurarse de que la hipoteca del vendedor será eliminada del Registro de la Propiedad. Así, podrá inscribir el préstamo del adquiriente sin complicaciones.
En casos, los analistas del comparador aconsejan llegar a un acuerdo con el banco para que permita cancelar la hipoteca con una gestoría independiente o por cuenta del cliente. Para proporcionar garantías, comenten que es recomendable ingresar el dinero que pide (una provisión de fondos) y dejarlo bloqueado en una cuenta durante unos tres meses. De este modo, la gestoría de la entidad podrá utilizar para encargarse del trámite si no se completa el levantamiento registral dentro de ese plazo. Es importante, eso sí, que quede constancia escrita de esta negociación para evitar cualquier posible problema.
Durante esos tres meses, el cliente podrá cancelar el registro de su hipoteca del modo que quiera, ya sea con una gestoría independiente o por su cuenta. Una vez completado el trámite, tendrá que presentar la nota simple actualizada de la vivienda (es un documento del Registro que certifica que el inmueble ya no tiene cargas) a la gestoría del banco para desbloquear y recuperar el dinero de la provisión de fondos.
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