De acuerdo con la experta financiera Venita Van Caspel, la “Inflación le quita al ignorante y premia al que está bien informado”. Por otro lado, los economistas han descrito a la inflación como el impuesto mas caro y regresivo que pueda tener una nacion. Con esto nos surge la duda: ¿cómo le hago para ser parte del grupo que se beneficie (o cuando menos no se vea afectado) por la inflación?
La hiperinflacion ya nos toco una vez
Recuerdo cuando era niño, yendo a comprar con mi abuela al supermercado y ver como los precios se reetiquetaban diario. En ese momento comprábamos despensa para muchos meses para así tratar de “ahorrar” y evitar los precios más altos de las siguientes semanas. es 1988 la inflacion en mexico tocó máximos de 179% y la oportunidad que tenía mi familia, era ahorrar un poco teniendo inventario de despensa y así evitar la inflación en precios.
Si bien estamos lejos de estos escenarios de hiperinflaciónno deja de ser preocupante el efecto que tiene en nuestro bolsillo la variación de 8.15% en el índice de precios al consumidor reportado en agosto de este año, y cómo merma a la capacidad de compra, las pensiones y cualquier tipo de ahorro o inversión que tiene la poblacion.
La buena noticia es que los bienes los raíces pueden ser nuestro aliado en estos tiempos de inflación y nos pueden ayudar a protegernos de este “impuesto”, e inclusive beneficiarios si podemos poner un poco de ingeniería financiera (más detalles adelante, no se desesperen que la la receta no es tan facil). Hoy en día, se trata de un sector cuyo PIB alcanzó un monto de 1 billón 273,268 millones de pesos el año pasado, lo que significó una participación de 5.8% en el Producto Interno Bruto Nacional.
Desarrolladores y emprendedores frente a los bienes raíces
Sería muy aventurado pensar que en esta columna voy a poder cubrir todos los efectos sobre la inflación en la economía, cada producto y sector, y por eso me voy a enfocar en dos actores principales y que influirá gran parte de los emprendedores que actualmente existen en el país: los desarrolladores y los emprendedores que invierten en bienes raíces.
Desarrolladores Inmobiliarios
Emprendedores que se dedican a la identificación, desarrollo y venta de algún proyecto inmobiliario.
¿Cómo protegerse de la inflación? El riesgo más grande en este momento es hacer muchas preventas a precios bajos, y sin tener asegurados los costos de desarrollo. Por ejemplo, el último año hemos visto una inflación importante en acero y concreto, que no fue reflejado en las preventas de hace tiempo, lo cual puede llevar a vender debajo del costo real.
En periodos inflacionarios es mejor hacer preventas a la par del desarrollo y de esta manera tener paridad en inversión y ventas que lleven una protección del margen del desarrollo.
Otra de mis recomendaciones es comprar algunos de los materiales al principio de la obra y financiarlos con deuda a tasa fija. De esta manera, se congelan o aseguran los costos, y también la deuda se fija de manera nominal.
Conforme avanza el desarrollo los precios recipientes reflejan los mayores costos y permiten al desarrollador vender departamentos en condiciones más favorables. Así, se mantienen o inclusive incrementan las utilidades.
La tecnología es fundamental para que los desarrolladores puedan hacer buen uso de su caja, predecir los precios de venta que maximizan las absorciones y herramientas de comercialización de manera digital.
Inversionistas Inmobiliarios
Personas que compran un bien inmueble para habitarlo, así como pequeños empresarios que intentan invertir sus ahorros o recursos en bienes raíces para renta.
¿Cómo protegerse de la inflación? ¡Buenas noticias! Para este caso, realmente la inflación es un aliado. Se estima que los bienes raíces conservan su valor real a través del tiempo (es decir ajustan su valor para reflejar la inflación acumulada). El riesgo único es tener deuda en tasa variable, pues en ambientes inflacionarios se podría esperar que suban las tasas y el efecto del alza en el precio de los activos o los ajustes de renta pueden tomar más tiempo.
¿Cómo se explica la inflación?
Hay dos maneras de ganar dinero en periodos inflacionarios y con inversiones en bienes raíces:
Compras en preventa
Si se selecciona al desarrollador y precio correctos, los precios podrían aumentar para reflejar los mayores costos y de esta manera subir el precio de nuestro bien
Tener en tasa de deuda fija
Sé que suena contraintuitivo el concepto de deuda en tiempos inflacionarios, pero nos permite aliarnos al gobierno en un contexto inflacionario y beneficiarios de la misma situación.
Al deber pesos nominales y estos perder valor año con año, nuestro bien inmueble se aprecia, mientras que en términos reales nuestra deuda baja todo el tiempo. Dicho de otra forma, los intereses mensuales se mantienen constantes, mientras que nuestras rentas suben.
Sobre los bienes raices y la inflacion
Tanto para desarrolladores como para inversionistas, el uso de las nuevas tecnologías puede ayudar a tomar mejores decisiones y maximizar sus retornos en escenarios de alta inflación. Por ejemplo, considere que las decisiones en materia de desarrollo inmobiliario no deben ser tomadas a ‘ciegas’. Por el contrario, existe una enorme cantidad de datos creíbles que sirven como base para ello.
Usar herramientas que analicen y gestionen esos datos en tiempo real le va a permitir a cualquier emprendedor predecir diversos aspectos en torno al desarrollo como su precio, el número de departamentos que se podrían construir y vender en ese espacio, y la rentabilidad.
Esa gestión de datos, desde su recolección hasta el momento de convertirlos en valor, es posible cuando los emprendedores utilizan tecnología como la inteligencia artificial y el machine learning. Invito siempre a los emprendedores a utilizar estas herramientas para que sean los algoritmos los que recopilen toda la información y hagan el análisis correspondiente en segundos, lo que la experiencia y de forma manual le puede llevar a cualquier institución hasta meses.
Conclusiones
Si tienes en mente comenzar con un emprendimiento en el sector inmobiliario, debo decirte que estás en buen momento. El Bienes raíces es y seguirá siendo una opción viable para proteger el patrimonio del entorno económico incierto en el que nos encontramos.
adaptaciones los tiempos cambian, pero la única constante es el aprendizaje y adaptarnos. La oportunidad radica en “guardar” nuestro dinero en inversiones inmobiliarias para no tener que almacenar frijoles, chiles y latas como en aquel verano de 1988 con mi abuela que nunca olvidaré, y me enseñó lo que era la inflación.
jorge combe Jorge Combe es cofundador de DD360, firma Fintech y Proptech especializada en financiamiento residencial en México. Previo a esto fungió como Director General en Goldman Sachs en el área de banca de inversión. Jorge tiene un MBA por parte de la escuela de negocios de Wharton y es economista por parte del ITAM.